Primeira e segunda praça: por que o preço cai

Quem começa a olhar leilão estranha a mesma coisa: o imóvel aparece por R$ 400 mil e, quinze dias depois, por R$ 240 mil. Não é erro nem promoção. São duas praças do mesmo leilão, e cada uma tem um piso diferente.

Leilão judicial

Na primeira praça, o piso costuma ser o valor da avaliação. Se ninguém dá lance, vai para a segunda, com o mínimo que o juiz fixou no edital. Existe um limite: o Código de Processo Civil não aceita lance por preço vil e, quando o edital não fixa mínimo, considera vil o preço abaixo de metade da avaliação.

Isso explica por que tanto lote de segunda praça encosta em 50% da avaliação e não passa disso: abaixo dali, a arrematação pode ser desfeita.

Leilão extrajudicial de banco

A lógica é outra. Em imóvel retomado por alienação fiduciária, o primeiro leilão sai pelo valor do imóvel previsto em contrato. Se não vende, o segundo sai pelo valor da dívida somada aos encargos — e é por isso que a queda entre um e outro às vezes é grande e às vezes é quase nada: depende de quanto o antigo dono já tinha pago.

O que fazer com essa informação

• Preço de primeira praça raramente é oportunidade: é o valor cheio com o risco do leilão embutido.
• Desconto de segunda praça encostando no limite legal costuma significar imóvel com algum problema — ocupação, dívida ou matrícula. Vá atrás de qual.
• Entre uma praça e outra você tem dias para visitar, pedir a matrícula e fazer a conta. Use.
• Desconto sobre avaliação velha não é desconto. Compare com o que vizinhos parecidos estão pedindo hoje.

No acervo, o desconto é sempre calculado sobre a avaliação publicada pela fonte, e o filtro de desconto mínimo serve para achar exatamente essa faixa de segunda praça — desde que você trate o número como pergunta, não como resposta.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um advogado. Regras mudam de leilão para leilão, e quem decide é sempre o edital daquele lote.